I. Giriş
6098 Sayılı Türk Borçlar kanununun Gereksinim, yeniden inşa ve imar başlıklı 350. Maddesi “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Ve 6098 Sayılı Türk Borçlar kanununun Yeni malikin gereksinimi başlıklı 351.Maddesi “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Şeklinde olup kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi işbu maddelerin ışığında incelenmektedir.
Kiraya veren, kiralanana 6098 Sayılı Türk Borçlar kanununun 350-351. Maddesinde sayılan nedenlerle ihtiyaç duyması halinde kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu durumda kiraya veren tarafından açılacak dava İhtiyaç sebebiyle tahliye davasıdır.
Bu yazımızda inceleyeceğimiz konu ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresinin ne olduğu, kiracının tahliyesinden sonra taşınmazın ne kadar bir süreyle başkasına kiralanamayacağı, tahliye davasında görevli ve yetkili mahkemesinin yanında tahliye taahhütnamesinin geçerlilik unsurlarının neler olduğudur.
II. Kiralayanın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi
1-Kiraya verenin kendisi
2-Eşi
3-Altsoyu
4-Üstsoyu
5-Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
TBK 350. maddede sayılan bu kişilerin kiralanana konut ya da iş yeri olarak kullanmak için gereksinim duymaları gerekir. Maddede belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının gereksinimi için tahliye talebinde bulunulması söz konusu olamaz.
Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
Yargıtay emsal kararlarında konut veya işyeri kullanma ihtiyacını somut olaya göre değerlendirerek ihtiyacın gerçek, samimi ve kiraya veren için gerçekten zorunlu olup olmadığına göre karar vermektedir.
Hakim, her somut olaya göre kiraya veren ve kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değişmesi nedeniyle gereksinimi değerlendirecek kişidir. Değerlendirme yapılırken kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının durumu göz önünde bulundurulmaktadır.
Yargıtay kararında; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için, kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması sebebiyle kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul ederek böylece kiraya verenin kiracıyı tahliye talebi red olmuştur.
III. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesinin süresini belirlemiş olabilirler. Bu durumda kiraya veren veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksinimi ortaya çıkabilir. Bu halde kiracı hemen tahliye edilemez. Kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracıyı tahliye davası açabilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uygun olarak bir ay içinde tahliye davası açarak kiracının kiralanandan tahliyesini sağlayabilir. Buna göre kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.
Kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiracı çıkmamışsa bu durumda kiraya veren fesih dönemi sonundan başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açabilmektedir.
Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan dava usulden reddedilecektir.
IV. Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Kiralanma Süresi
Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren kiralananı üç yıl içinde başkasına kiraladığı takdirde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat öder.
V. Tahliye Davasında Görevli Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanun’u 4. maddesi Sulh Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
VI. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Unsurları
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı irade beyanıdır. Tahliye taahhütnamesi TBK 352/1 maddesinde düzenlenmiştir.
Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları;
1-Yazılı olması,
2-Kiracının serbest iradesine dayanması
3-Kira sözleşmesinden sonra kiralananın kiracıya tesliminden sonra imzalanmasıdır.
Yargıtay’ın güncel uygulamalarına göre kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Kira sözleşmesinin başlangıcı tarihinden bir gün sonra imzalanmış olmalıdır. Aynı zamanda kira sözleşmesi düzenlenirken, kiralayanın talebi üzerine kiracı tarafından imzalanan tarihsiz tahliye taahhüdünün sonuçlarına Yargıtay uygulamasına göre kiracı katlanmak zorundadır. Böyle bir durumda taahhütnamenin geçersiz sayılması için kiracı ancak taahhütnamenin sonradan kiralayan tarafından anlaşılan şekil dışında doldurulduğunu iddia edip bunu ispatlarsa mümkündür.
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığı halinde kiralayanın talebi üzerine tahliye tarihinde, kiralananı tahliye etmeyen kiracı hakkında kiralayan, tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde ihbara veya ihtara gerek olmaksızın taşınmazın bağlı bulunduğu yer icra dairelerinde bizzat veya avukatı aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatabileceği gibi icra takibine itiraz edildiği takdirde kiralayan, bu defa icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasıyla beraber taşınmazın tahliyesini dava edebilecektir.
VII. Konuya İlişkin Yargıtay Kararları
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2012/6-388 E., 2012/560 K., 12.09.2012 T. “Konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi doğması halinde talep edilebilir. Konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliyenin talep edilebilmesi için Yargıtay’ın aradığı kriter söz konusu gereksinimin gerçek ve samimi olmasıdır.”
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2358 E. , 2017/2601 K. “İçtihat Metni” “MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ 2-Davacının ihtiyaç nedeni ile tahliye davasına yönelik temyiz itirazlarına gelince, 6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu Kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Davaya dayanak kira sözleşmesi 01/05/2013 başlangıç tarihli, 1 yıl sürelidir. Davacı, 25/03/2014 tarihli ihtarname ile işyerine ihtiyacı olduğunu belirterek 01/05/2014 tarihinde sözleşmeyi yenilemeyeceğini ve tahliye etmesini davalıya bildirdiği, ihtarnamenin 03/04/2014 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda 01/05/2014 tarihinde başlayan bir yıllık dönem içerisinde dava açılabilecektir. Dava, 01/05/2014 tarihinde yenilenen dönem içinde 11/07/2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu nedenle mahkemece ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasının süresinde açılmadığı yönündeki gerekçesi yerinde değildir. Dava konusu taşınmazın maliki ve kiraya veren davacı… Şirketidir. Dava, şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davacının, iştigal konusu belirlenerek ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacı şirket temsilcisi …’in yaşamını devam ettirebilmesi için kiralananın tahliyesine gerek bulunmadığı yönündeki bilirkişi raporu hükme esas alınarak sonuca gidilmesi doğru değildir.”
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6483 E. , 2019/2527 K. “İçtihat Metni” “MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Somut uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi gereğince davacının tahliye ettiği kiralananın üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi nedeniyle tazminat talebine ilişkindir. Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyeri kiraları 339. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir. Konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmelerin dava yoluyla sona erme şekillerinden olan kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında gereksinim nedeniyle sona erme düzenlenmiş olup TBK m. 350/1’e göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yine TBK m. 355/1’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ve TBK m. 355/3’e göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu kapsamda değerlendirildiğinde somut olayda taraflar arasında 01.12.2007 başlangıç tarihli 10 yıl süreli çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşme yapılmış olup davalı tarafça 28/06/2011 tarihli ihtarname keşide edilerek noter kanalıyla taşınmaz işyeri olarak kullanılacağından kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmiş ve ihtarnamenin tebliğinden itibaren altı ay sonra davacının taşınmazı tahliye etmesi talep edilmiştir. Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.03.2018 Tarihli 2018/1057 E. – 2018/1859 K. “Davacı, halen eşi adına kayıtlı taşınmazda oturduğunu, bu taşınmazın riskli yapı kabul edildiğini ve yıkım aşamasında olduğunu, kiralanan konuta ihtiyaçları bulunduğunu belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, ihtiyacın samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, ihtiyacın samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve…’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 06.07.2017 Tarihli 2017/4069 E. – 2017/11195 K. “Davacı vekili, taraflar arasında 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalıların bu sözleşmeye dayalı olarak davacıya ait konutta kiracı olduklarını ancak müvekkilinin ağır rahatsızlıkları nedeniyle hastaneye bağımlı yaşadığını ve evinin bulunduğu Beylikdüzü adresinden tedavi gördüğü hastanelere ulaşımın zor olduğunu bu nedenle kiralanan taşınmaza ihtiyacı olduğunu belirterek davalıların taşınmazdan tahliyelerine karar verilmesini talep etmiştir.Davalılar, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, zaruri ve samimi ihtiyaç nedeniyle davanın kabulü ile tahliyeye karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir. 6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren, 30/12/2013 tarihinde keşide ettiği, 31/12/2013 tarihinde muhataplarınca tebliğ olunan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirerek 29/04/2014 tarihinde işbu davayı açmıştır. Ne var ki davaya dayanak teşkil eden ihtar, sözleşmenin 01/10/2013 tarihinde aynı koşullarla bir yıl yenilenmesinden sonra gönderildiğinden ancak 01/10/2014-01/10/2015 kira dönemine ilişkin hüküm ifade etmektedir Açıklanan bu olgu karşısında erken açılmakla süresinde olmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”
- T.C.YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ 2016/3380E.,2016/3343K.,25.4.2016T. “ İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE (Davacı Oğlunun Evlilik Hazırlığı Yaptığını Halen Babası ve Annesi ile Birlikte Oturduğunu ve Reşit Olup Ayrı Eve Çıkmak İstediğini Belirterek Açmış Olduğu Kiralananın Tahliyesi Talebi – İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olduğunun Kabulü/Kimsenin Ailesiyle Oturmaya Zorlanamayacağı) İHTİYACIN GERÇEK VE SAMİMİ OLDUĞU (İhtiyacın Yargılama Sırasında Devam Etmesi Gereği – Reşit Olan Kimsenin Bekar Dahi Olsa Ailesiyle Birlikte Oturmaya Zorlanamayacağı/Reşit Olan İhtiyaçlının Bekar Dahi Olsa Ayrı Oturma İsteminin Olağan Karşılanacağı/İhtiyaç İddiasının Kanıtlandığının Kabulü Gerektiği) BEKAR BİRİNİN ANNESİ VE BABASINDAN AYRI OTURMAK İSTEMESİ (Reşit Olan Kimsenin Bekar Dahi Olsa Ailesiyle Birlikte Oturmaya Zorlanamayacağı/Reşit Olan İhtiyaçlının Bekar Dahi Olsa Ayrı Oturma İsteminin Olağan Karşılanacağı – Dinlenen Davacı Tanığının İhtiyaç İddiasını Doğrular Mahiyette Beyanı Bulunduğu) İHTİYAÇ İDDİASININ KANITLANDIĞI (Günün Koşullarına Uygun Kira Artırma Talebinde Bulunulmasının Kiralayanın ve Mal Sahibinin Yasal Hakkı Olduğundan Bu Durumun Aleyhe Yorumlanamayacağı – Davalı Tanığı Beyanlarının Duyuma Dayalı Olduğu/İhtiyaç Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi Talebi/Samimi ve Gerçek İhtiyaç) TANIK BEYANLARI (Davalının Tanıklarının Duyuma Dayalı Beyanı Bulunduğu – Ancak Davacı Tanığının İhtiyaç İddiasını Doğrular Mahiyette Beyanı Bulunduğu) 6098/m. 350/1 ÖZET : Dava konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve mustakil olarak oturmak istediğine dair kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir.Dinlenilen davacı tanığı ihtiyaç iddiasını doğrular mahiyette beyanda bulunmuştur. Davalı tanığı ise duyuma dayalı beyanda bulunmuştur. Öte yandan günün koşullarına uygun kira artırma talebinde bulunulması kiralayanın ve mal sahibinin yasal hakkı olduğundan bu durumu aleyhe yorumlamak mümkün değildir. Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü: KARAR : Dava konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde: davalının 1.11.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, müvekkilinin oğlunun 28 yaşında bekar olduğunu, evlilik hazırlığı yaptığını, halen babası ve annesi ile birlikte oturdukları evin lojman olup dar geldiğini, ihtiyaçlı reşit olup ayrı eve çıkmak istediğini, Yargıtay içtihatlarına göre de rüştünü ispat etmiş kimsenin ayrı mesken edinmesinin yasal hakkı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili ise ihtiyacın samimi olmadığını, asıl amacının kira artırmaya yönelik olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. 6098 Sayılı TBK.nun 350/1. maddesi uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihadın kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına dair olan bu hususların mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK.’nun 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir Olayımıza gelince; taraflar arasında düzenlenen 1.11.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı vekili müvekkilinin oğlunun 28 yaşında olup evlilik hazırlığı yaptığını, halen babası ve annesi ile birlikte oturduğunu, reşit olup ayrı eve çıkmak istediğini belirterek süresinde açtığı iş bu dava ile kiralananın tahliyesini istemiştir. HUMK26 maddesine göre hakim talep sonuçları ile bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve mustakil olarak oturmak istediğine dair kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir. Dinlenilen davacı tanığı ihtiyaç iddiasını doğrular mahiyette beyanda bulunmuştur. Davalı tanığı ise duyuma dayalı beyanda bulunmuştur. Öte yandan günün koşullarına uygun kira artırma talebinde bulunulması kiralayanın ve mal sahibinin yasal hakkı olduğundan bu durumu aleyhe yorumlamak mümkün değildir. Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ :Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 25.04.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”[1]http://www.kazanci.com/kho2/ibb/files/dsp.phpfn=6hd20163380.htm&kw=6.+Hukuk+Dairesi+`2016/3380`+E.#fm (Erişim Tarihi: 30.01.2023
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6483 E., 2019/2527 K. “Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumun söz konusu olmadığından 355.maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4959 E., 2019/871 K. “Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlanğıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 355. Maddesi uyarınca tazminat koşulları uyuşmamıştır.”
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2000/1983 E., 2000/2109 K. “ Davacı oğlunun Fransa’da işçi olarak çalıştığını, gelini ve torunlarının Türkiye’ye dönerek mecurda oturacaklarını ileri sürerek tahliyesini istemiştir. 6570 Sayılı Yasanın 7/b maddesi kiralayan veya kiralayan durumunda olmayan malikin kendisinin eşinin ve çocuklarının ihtiyacı için dava açabileceğini öngörmüştür. Gelinin ve torunların ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunulamaz. Kaldı ki ihtiyaçlı gelin ve torunun Fransa’da oldukları Türkiye’ye dönmedikleri anlaşılmaktadır. Henüz doğmamış ihtiyaç için de tahliye davası açılamaz. Bu hususlar nazara alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.”
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6-1540 E., 2021/878 K. “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edileme. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2008/11Karar No: 2008/2784 Karar Tarihi:11.03.2008
- “DAVA : Mahalli Mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali-tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
- KARAR : Uyuşmazlık, tahliye taahhüdü nedeniyle kiralanan tahliyesine yönelik olarak yapılan icra takibine itirazın iptali ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiralananda 1.9.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olup 15.10.2003 tarihinde verdiği tahliye taahhüdüyle kiralananı 30.2.2005 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiğini, süresinde boşaltılmaması üzerine hakkında yapılan icra takibine de tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin imzalandığı sırada verildiğinden geçersiz olduğunu ileri sürerek itiraz ettiğini, oysa sözleşme ve taahhüt tarihlerinin açık olduğunu, taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonra ve kiralananda oturulurken verildiğini, davalının itirazını doğrular nitelikte bir belge sunamadığını belirterek, itirazın iptali ile davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, kira sözleşmesinin emlakçı tarafından hazırlandığını, kiralayan ve emlakçının şart koşması üzerine sırf kira sözleşmesi yapabilke için davalının tahliye taahhüdü imzalamak zorunda kaldığını, sözleşme ve taahhütnamenin aynı daktilo ile yazıldığını, taahhütnamedeki tanzim tarihinin sonradan eklendiğini, kira sözlşemesi ile birlikte ve davalının serbest iradesi dışında verildiğinden taahhütnamenin geçersiz olduğunu, üstelik davacının yeni dönem kira parasını ihtirazı kayıtsız alarak kira sözleşmesinin devamına rıza gösterdiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’un 7/a maddesi ve yerleşen içtihatlara göre tahliye taahhütnamesi sebebiyle açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için taahhütnamenin sözleşmesinin yapılmasından sonra, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilmesi gerekir. Bu özellikleri taşımayan taahhüde dayanarak tahliye kararı verilmesi mümkün değildir. Olayımıza gelince; icra takbinde ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.9.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, davalı tarafından düzenlenen 15.10.2003 tanzim ve 30.8.2005 tahliye tarihli tahliye taahhütnamesine dayanarak 22.9.2005 tarihinde Bakırköy 2. İcra Müdürlüğü’nün 2005/5397 sayılı dosyası ile kiralananın tahliyesi için davalı hakkında icra takibi yapmıştır. İcra takibine yasal süresi içinde itiraz eden davalı, tahliye taahhütnamesinin sözleşme başlangıcında alındığından geçersiz olduğunu ileri sürmüş, bu itirazını yargılama sırasında da yinelemiştir. Davalı her ne kadar tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi düzenlemesi sırasında alındığını ve tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, imzası inkar edilmeyen taahhütnamede “halen icra ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonucuna etkisi bulunmamaktadır. Takip süresinde yapılıp dava açıldığına göre serbest irade ile kiralananda oturulurken verilen tahliye taahhüdünün geçerli olduğunun kabulüyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK’un 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.3.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”
Av. MURAT KUBİLAY CENGİZ
Stj. Av. TUĞÇE NUR ACAR