A) Giriş
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 34/f.2 maddesine göre, sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüme sahip binalarda yönetici atanması mecburidir. Kat maliklerinin yeni taşındığı ve henüz apartman yönetiminin oluşturulmadığı binalarda öncelikle bir karar defterinin alınması ve noterden tüm sayfalarının onaylattırılması gerekmektedir. Bu işlemi gönüllü olarak binada oturan ya da dışarıdan bir kişi yapabilmektedir. Ardından kat malikleri bir araya gelerek ilk geçici yönetimi oluşturabilmek için içlerinden bir kişiyi yetkilendirerek ilk sayfaya bir karar almaktadır. Alınan kararda bu kişiye vergi numarası almaya, banka hesabı açmaya, tapudan malik listesi ve yönetim planı almaya gibi yetkiler verilmektedir. Yönetim planında geçen toplantı tarihine göre, yine tapu dairesinden alınan malik listelerine göre toplantı tebligatı yapılmakta ve yapılacak toplantıda ilk yönetim kurulu seçilmektedir.
Bina yönetim planı, binayı yapan müteahhit ya da mal sahibi tarafından kat irtifakı aşamasına gelindiğinde tapu dairesine o binanın nasıl yönetileceğine dair verilen bir belgedir. Bu yönetim planında genel kurulun hangi tarihte yapılacağı, geçici yönetimin nasıl kurulacağı, kaç kişinin denetçi, yönetici olacağına ve binanın kullanımına dair ayrıntılar bulunmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde yönetim planına dair düzenlemeye yer verilmiştir. Buna göre, apartman yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
B) Genel Kurul Toplanabilme Usulü
1- Site veya apartman genel kurulu her zaman toplanabilir
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. (KMK m.29).
2- Genel kurulun toplanabilmesi için gerekli yeter sayı
Site ve apartman yönetimlerinde toplantı yeter sayısı kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır. Yani %50+1 çoğunluğun sağlanması gereklidir.
(KMK m. 29-30)
3- Genel kurulda toplantı yeter sayısı sağlanmazsa ikinci toplantının yapılışı ve süreleri
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en az yedi ve en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantı çoğunluk aranmaksızın yapılır. Karar yeter sayısı ise toplantıya katılan kat maliklerinin yarısından bir fazlasıdır.
- Site ve Apartman Toplantısı Çağrı Örneği
……. Apartman / site kat maliklerine
Kat malikleri kurulu …/…./… tarihinde …./…. Saatinde ……apartmanı/ sitesinde olağan/ olağan üstü toplantısı yapılacaktır
Toplantının gündem maddeleri (maddeler halinde sıralandırılır)
Eğer birinci toplantıda yeterli oy sayısına ulaşılmaz ise …/…/…. Günü …/… saatinde tekrar bir toplantı daha yapılacaktır. İkinci toplantıda oy yeter sayısı aranmayacaktır.
Gündem (toplantıdaki gündem konuları maddeler halinde sıralandırılır)
Apartman / site yönetimi
Adı soyadı imza…….
Özel olarak seçilen gündem varsa duyuruya eklenmektedir, her yıl düzenli olarak toplantı için çağrı yapılacak ise duyuru örneğine herhangi bir madde eklemeden kat maliklerine iletilmelidir.
4- Genel Kurul ikinci toplantıda yeter sayısı
Genel Kurul da yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
5- Genel kurulda oy kullanmak için bir kişi en fazla alabileceği vekalet sayısı
Bu konu Kat Mülkiyeti Kanunu madde 31’de düzenlenmiş olup sitedeki bağımsız bölüm sayısına göre değişiklik gösterecektir. Aşağıdaki gibi hesaplama yapılması gerekmektedir.
- Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
- Sitede birden fazla bağımsız bölümü olan kişi, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı sitedeki bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.
- Kırk ve daha az sayıdaki bağımsız bölümün bulunduğu sitede bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bir başka deyişle bir kişi en fazla iki kişi adına oy kullanabilir.
- 40’tan daha fazla sayıda bağımsız bölümün bulunduğu sitelerde, bir kişi, sitedeki toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edemez. Bir örnekle açıklayacak olursak; sitede 80 adet bağımsız bölüm varsa, bunun yüzde beşini bulmalıyız; 80/100=0,8 bulduk. 0,8 çarpı 5 = 4 olacağından bir kişi en fazla 4 kişiye vekil olabilir.
- Sitede yüzde beşten daha fazla bağımsız bölüme sahip olan kat maliki varsa bunda da şöyle bir hesaplama yapılır; örneğin 100 bağımsız bölümlü bir sitede bir kişinin 20 bağımsız bölümü varsa, vekil bu kişinin kullanacağı oyun en fazla 5 adedine vekillik edebilir. Bir başka deyişle, bu kişinin genel kurulda kendisini 4 vekil ile temsil ettirmesi gerekir.(KMK m. 31).
6- Dire sahibinin alabileceği vekâlet sayısı
Daire sahibi olup oy kullanacak kişi, kendi oyunu tapu sahibi olarak oy kullanıyorsa, yukarıdaki hesaplamaya göre bakılmalıdır. 40 veya daha az bağımsız bölüm varsa 2 vekalet daha alabilir. Çünkü kendi oyunu vekaletle kullanmıyor. Ancak dairede yaşıyor fakat tapu sahibi kendisi değil, dolayısıyla yaşadığı dairenin oyunu da vekaletle kullanıyorsa, o zaman 40 veya daha az bağımsız bölümlü sitede 1 kişi için daha vekalet alabilir. Yani kendi oyunu vekaletle mi kullanıyor yoksa tapu sahibi mi buna bakılmalıdır. Ondan sonra yukarıda verilen hesaplamayı yaparak bulduğumuz sayıdan kendi oyunu çıkarır veya çıkarmayız. Bu arada bağımsız bölüm maliki olmayan bir kişiye vekalet verilmesi de mümkündür.
C) Genel Kurul Karar Alma Usulü
1- Genel kurul karar alabilmesi için gerekli yeter sayı
Karar almak için toplantıya katılan kat maliklerinin yarısından bir fazlasının oyu gereklidir. Yani %50+1 oy çoğunluğu yeterlidir. Ancak dikkat edilmesi gereken husus, toplantı için tüm maliklerin yarısından fazlasının hazır bulunması gerekirken; karar alınması için sadece toplantıda hazır bulunan maliklerin yarısından fazlasının oyu gerekli ve yeterlidir.
2- Hangi kararlar Genel Kurul da tüm maliklerin oy birliği ile alınabilir?
Aynî haklarla ilgili kararlar: Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. (KMK.m.45).
Kat ilavesi vb kararlar: Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi ve ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi gerekir. (KMK.m.44/1).
Binanın özgülenme amacının değiştirilmesi: Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. (KMK.m.24/2). Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gereklidir.
APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİ İLE İLGİLİ YARGISAL KARARLAR
- YHGK., 7.4.1982, E. 1981/6-499, K. 1982/334.
“Kiracı, kiralananı kira sözleşmesinin özüne ve amacına uygun biçimde kullanmakla yükümlüdür.”
- Y- 5. HD., 10.1.1977, E. 1977/8712, K. 1977/23.
“Kat maliklerinin, halı silkeleyerek veya pis su akıtarak rahatsız edici davranışlardan kaçınmaları zorunludur. “
- FY. 5. HD., 6.12.1982, E. 1982/10625, K. 1982/ 10868.
Rahatsız olan kiracı gürültünün önlenmesi davası açabilir.
- Y. 5. HD., 8.3.1982, E. 1982/1569, K. 1982/2083.
Bahçeye giriş̧ yolu üzerine otomobil park edilmesi 634 sayılı KMK. Md: 18’e aykırıdır.
- FY. 5. HD., 29.12.1969, E. 1969/6035, K. 1969/6648.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek onarım ve tesis yapamaz. Dairenin eklentisi durumunda olan terasa havuz ve çiçeklik yapabilir.
- FY. 5. HD., 13.1.1972, E. 1972/7746, K. 1972/ 16.
Kat malikleri bağımsız bölümlerini 634 sayılı KMK. Hükümleri saklı kalmak kaydıyla diledikleri gibi kullanabilirler.
- Y. 5. HD., 2.5.1991, E. 1991/ 3390, K. 1991/14352.
Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa dükkân cinsli bağımsız bölümün içkili bar olarak kullanılmasına Kanunî bir engel yoktur.
- Dükkân, mermer atölyesi olarak kullanılamaz. (Y. 5. HD., 5.10.1987, E. 1987/14749, K. 1987/15316.) * Çatıya anten koymaya engel olunamaz. FY. 5. HD., 7.10.1974, E. 1974/8407, K. 1974/9405.)
- Y. 5. HD., 22.9.1980, E. 1980/ 6338, K. 1980/6415.
Kat malikleri oybirliği ile karar almadıkça panjur boyalan değiştirilemez.
- YHGK. 10.11.1973, E. 1971/5-210, K. 1973/853.
Deponun lokanta yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesi gerekir
- Y. 5. HD., 23,9.1971, E. 1971/ 6434, K. 1971/7380.
Bir kat malikini rahatsız eden ışıklı tabelanın kaldırılması istenebilir.
- Y. 5. HD., 11.5.1987, E. 1987/5791, K. 1987/ 8730.
634 sayılı KHK’nda kat maliklerinin borçlarına ilişkin olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir şekilde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır.
- FY. 5. HD., 23.10. 1989, E. 1989/3919, K. 1989/20969
Balkona asılan tabela, diğer kat maliklerini rahatsız ediyorsa, kaldırılmasına karar verilmelidir.
- Y. 5. HD., 12.2. 1990, E. 1990/ 195, K. 1990/3461
Balkonlara, alt kattaki balkona su sızacak şekilde çamaşır asılamaz.
- Y. 5. HD., 15.2.1991, E. 1990/17074, K. 1991/4525.
Tapu’da işyeri olarak kayıtlı bağımsız bölümün kahvehane olarak kullanılmasında 634 sayılı KMK. Md: 24/2’ye göre bir engel yoktur. Ancak kat maliklerini rahatsız etmemekle yükümlüdürler.
- FY. 5. HD., 12.7.1990, E. 1990/4668, K. 1990/22422.
Yatak odası, projesine aykırı olarak banyoya dönüştürülemez.
- FY. 18. HD., 28.5.1993, E. 1993/5430, K. 1993/7300.)
Güvenlik açısından balkona demir parmaklık yaptırılabilir.
YÖNETİM PLANI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
*Onanmış projeye aykırı biçimde yönetim plânı düzenlenemez. (Y. 5. HD., 9.2.1976, E. 1976/10595, K. 1976/1557.)
* Yönetim plânı bağımsız bölümlerin mülkiyet sorunlarını çözümleyemez. (Y. 5. HD., 20.11.1978, E. 1978/7836, K. 1978/8738.)
* Yönetim Planında, kat sahiplerinin kendi bağımsız bölümlerinde kedi, köpek gibi hayvan beslemeleri açıkça yasak edilmiş olan hallerde, bütün kat sahipleri bu yasak hükmüne uymak zorundadırlar. (YHGK. 19.2.1982 t., 1981/6-499 E., 1982/334. 1981/5-780 E., 1982/131 K.).
* Yönetim Plânı’nda gürültülü bir biçimde kullanma hakkı tanınamaz. (Y. 5. HD. 8.2.1982 t., 1982/291 E., 1982/930 K.).
* Ortak yerin kullanılması yönetim plânına konulan madde ile bir tek kat mâlikine bırakılamaz. (Y. 5. HD., 20.4.1981, E. 1981/3332, K. 1981/4407.)
* Kanuna uygun olarak düzenlenen yönetim plânını imzalamayan ortak aleyhine, kat mâliklerinden herhangi biri tarafından hâkimin müdahalesi istenebilir. (Y- 5. HD., 29.3.1968, E. 1968/1033, K. 1968/2061.)
* Yönetim plânında kanuna aykırı yön varsa, bu yönler çıkarılarak yönetim plânı imzalanmış sayılmalıdır. (Y. 5. HD., 7.9.1982, E. 1982/7143, K. 1982/7494.)
* Yönetim plânının değiştirilmesi davasında husumet tüm kat mâliklerine yöneltilmelidir. (Y. 5. HD., 28.12.-1981, E. 1981/12768, K. 1981/13528.)
* Yönetim plânı 4/5 çoğunluğun oyuyla değiştirilebilir. (Y. 5. HD., 20.6.1983, E. 1983/5974, K. 1983/ 5935.)
* Yönetim plânında değişiklik yapılması için önce kat mâlikleri kurulundan karar alınması, sonra mahkemeye başvurulması gerekir. Doğrudan doğruya mahkemeye başvurulamaz. (Y. 5. HD., 16.2.1986, E. 1986/20135, K. 1986/1833.)
KAT MALİKLERİ KURULU İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
* Kat mâlikleri kurulunun toplantıya çağrısının, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tebliğ olunması şartı, olağanüstü toplantılar içindir. Olağan toplantı çağrısının 15 gün önce tebliğ zorunluluğu yoktur. FYHGK. 10.11.-1973, E. 1971/5-445, K. 1973/856.)
* Olağan toplantı gününün, saatinin ve yerinin kat mâlikine bildirilmesi zorunludur. (Y. 5. HD., 6.7.1978, E. 1978/716, K. 1978/6032.)
* Kat mâlikleri toplantısına katılıp karara olumlu oy veren ve karan imza eden kimse, bu kararın iptali için dâva açamaz. (Y. 5. HD., 30.12.1981, E. 1981/12897, K. 1981/13895.)
* Olağanüstü toplantıya katılan, o toplantı için şekil eksikliği nedeniyle iptal dâvası açamaz. (Y. 5. HD., 11.5.1981, E. 1981/4233, K. 1981/5053.)
* KMK. md: 29/2’ye göre, olağanüstü toplantının sebebinin de bildirilmesi şart koşulduğu için, toplantıda alınacak kararların, bildirilen sebeplerle sınırlı olması gerektiği kabul edilmelidir. (Y. 18. HD., 27.3.1992, E. 1992/985, K. 199992/2006.)
* Kapıcının tahliyesine karar veren kat mâlikleri kurulunun kanun hükümlerine uygun olarak toplanmış olması gerekir. (Y. 5. HD., 6.4.1974, E. 1974/2982, K. 1974/2493.)
* Yönetici seçimi için yalnız pay veya yalnız paydaş çoğunluğu ile verilen karar yeterli değildir. (Y. 5. HD., 12.11.1975, E. 1975/8735, K. 1975/15059.)
* Apartmanın isminin değiştirilmesi önemli işlerden değildir. (Y. 5. HD., 9.7.1969, E. 1969/3358, K. 1969/ 4038.)
* Kat maliki olmayanlar da, kat mâlikinin vekili sıfatıyla kat mâlikleri kuruluna katılabilirler. (Y. 5. HD., 4.7.1988, E. 1988/1156, K. 1988/10669.)
* Yönetici defteri vermediği için deftere yazılamayan kat mâlikleri kurulu karan, başka bir kâğıda yazılmış ve kat mâlikleri kurulunca imzalanmışsa, geçerlidir. (Y. 5. HD., 18.5.1970, E. 1970/2404, K. 1970/2827.)
* Kat mâlikleri kurulu kararı iptal edilmedikçe kat mâliklerini bağlar. (Y. 5. HD., 19.11.1973, E. 1973/ 16688, K. 1973/15817.)
* Yönetici, kat mâlikleri kurulu kararının iptalini isteyemez. (Y. 5. HD., 28.1.1974, E. 1974/290.K. 1974/ 380.)
* Yönetici aleyhine kat mâlikleri kurulu kararının iptali dâvası açılamaz. (Y. 5. HD., 26.2.1974, E. 1974/ 1131, K. 1974/1318.)
* Kat mâlikleri kurulu tarafından verilen geçerli kararlara, toplantıya katılmayan kat mâlikleri de uymak zorundadır. (Y. 5. HD., 20.4.1981, E. 1981/3865, K. 1981/4401.)
* Kat mâlikleri kurulu kararının geçerlik kazanması için, kat mâliklerinin daire numaralarının yanında yalnızca imzalarının bulunması yeterlidir. FY. 5. HD., 9.5.1983, E. 1983/4569, K. 1983/4661.)
YÖNETİCİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
* Kat mâlikleri kurulunca yönetici tayin edildikten sonra, mahkeme marifetiyle yeniden başkasının yönetici tayini istenemez. (Y. 5. HD., 5.4.1968, E. 1968/1022, K. 1968/1983.)
* Yönetici seçilen kat maliki bunu kabule zorlanamaz. (Y. 5. HD., 2.7.1968, E. 1968/3623, K. 1968/ 4008.) * Yönetici, kat mâlikleri dışından da seçilebilir. (Y. 5. HD., 26.1.1982, E. 1982/46, K. 1982/328.)
* Yöneticilik ücreti davasını, borçlarını ödememiş olan bütün kat mâlikleri aleyhine açmak gerekir. Y. 5. HD., 18.12.1978, E. 1978/9157, s K. 1978/9931.)
* Yöneticilik ölüm, istifa veya görevden alınma ile boşalır. (Y. 5. HD., 29.1.1990, E. 1990/1192, K. 1990/ 1477.)
* Yöneticinin, kat mâliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu tarafından atanması gerekir. (Y. 5. HD., 12.11.1975, E. 1975/8735, K. 1975/15059.)
* Yöneticinin oybirliği ile seçilmesinin yönetim planına yazılması istenemez. (Y. 5. HD., 26.2.1979, E. 1978/1529, K. 1979/16.)
* Mahkemece yönetici atanabilmesi için, kat mâliklerinin toplanarak bir yönetici seçememesi veya seçim için gerekli çoğunluğun oluşmaması yahut bu konuda toplanma imkânının bulunmaması gerekir. (Y. 5. HD., 20.4.1972. E. 1972/4411, K. 1972/4262.)
* İstifa eden yönetici yerine, kat mâlikleri toplantıya çağrılmadan ve oradan bir karar alınmadan, yönetici atanması için mahkemeye başvurulamaz. (Y. 5. HD., 16.2.1976, E. 1976/381, K. 1976/1762.)
* Yöneticiler ancak 634 sayılı KMK.’da kendilerine verilen görevleri yerine getirmekle yükümlüdürler. Bu görevleri dışında yetkileri yoktur. (Y. 5. HD., 16.9.1971, E. 1971/7186, K. 1971/7169.)
* Kat maliki olmayan yönetici kat mâlikleri kurulu kararının iptalini isteyemez (Y. 5. HD., 28.1.1974, E. 1974/290, K. 1974/380.)
* Kat mâlikleri kurulundan yetki alan yönetici, ortak yere müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil dâvası açabilir. (Y. 5. HD.,
23.1.1978, E, 1977/7589, K. 1978/500.)
* Yöneticinin binadaki eksiklikler için müteahhit aleyhine dâva açma yetkisi yoktur. (Y. 5. HD., 16.9.1971, E. 1971/6303, K. 1971/7177.)
* Yöneticinin dâva açabilmesi için dâva gününde yöneticilik sıfatını yitirmemiş olması gerekir. (Y. 5. HD., 3.5.1973, E. 1973/10195, K. 1973/10238.)
* Yönetici, kat mâliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. (Y. 5. HD., 25.5.1990, E. 1990/29963, K. 1990/ 16508.)
* Yöneticinin, yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat mâliklerine karşı dâva hakkı vardır. Y. 5. HD., 9.6.-1981, E. 1981/4505, K. 1981/6559.)
* Yöneticinin ve yönetim kurulu üyelerinin yönetim giderlerinin alınması için icra dairesinde takibat yapmaya ve mahkemelerde dâva açmaya yetkileri vardır. CY. 5. HD., 22.9.1981, E. 1981/7576, K. 1981/8992.)
* Yönetici, kendisine yetki verilmedikçe diğer kat mâliklerinin kişisel hakları için dâva açamaz. (Y. 5. HD., 13.6.1983, E. 1983/5731, K. 1983/5668.)
* Sonradan toplanan kat mâlikleri kurulunun oybirliği olmadıkça yönetim planında kabul edilen bir ilkeyi değiştirmeye imkân yoktur. fY. 5. HD., 29.4.1971, E. 1971/3882, K. 1971/4259.)
AV. MURAT KUBİLAY CENGİZ
STJ. AV. TUĞÇE NUR ACAR